Bransjeside
HMS-kurs for ledere i eiendom og borettslag
I eiendomsselskaper er det daglig leder som er arbeidsgiver og som skal gjennomgå HMS-opplæring etter arbeidsmiljøloven §3-5. I et borettslag eller sameie er bildet et annet: har laget ansatte, for eksempel en vaktmester eller en renholder, er laget arbeidsgiver, og arbeidsgiverfunksjonen utøves av styret. I praksis er det styreleder som må sørge for at opplæringen er gjennomført og dokumentert.
Mange borettslag tror at et forretningsførerforhold flytter arbeidsgiveransvaret ut av laget. Det gjør det som hovedregel ikke. Forretningsføreren kan bistå med rutiner og lønn, men plikten til å ha HMS-arbeidet i orden følger den som har ansatte. Under er Arbeidstilsynets tall for næringen, risikoforholdene som går igjen, og regelverket som gjelder i tillegg til arbeidsmiljøloven.
Tilsynstallene for Omsetning fast eiendom
40,9 %
av tilsynene hadde brudd på minst ett HMS-opplæringskrav
29,2 %
hadde brudd på arbeidsgivers egen opplæringsplikt
298
tilsyn ligger bak tallene
Tallene er Arbeidstilsynets egne, hentet fra 51 302 tilsyn gjennomført mellom 2014 og mai 2024. De sier hvor ofte tilsyn i denne næringen avdekket brudd på kravene til HMS-opplæring, ikke noe om din virksomhet.
Kompass-tallene gjelder næringen Omsetning og drift av fast eiendom samlet. Tilsynsvolumet er lavt (298 tilsyn), så prosentene bygger på et mindre materiale enn i de store næringene.
Kilde: Arbeidstilsynet, Kompass 4/2025, tabell 4
Skal du ta kurset for eiendom og borettslag?
Samme kurs som for alle andre næringer, fordi arbeidsmiljøloven §3-5 er den samme. Du starter gratis, tar kurset i ditt eget tempo på mobil eller PC, og betaler først når du har bestått.
Gratis å starte. 1 290 kr ved bestått. Ingen mva på undervisningstjenester (mval §3-5). Kursbeviset er nummerert og kan verifiseres på nett.
Typiske risikoforhold i eiendom og borettslag
Dette er forhold som går igjen i næringen. Listen erstatter ikke din egen risikovurdering, den er et utgangspunkt for den.
- Vaktmesterarbeid med maskiner, håndverktøy og snøryddingsutstyr
- Arbeid i høyden ved takrenner, stige, tak og fasade
- Fall og glidning på glatte utearealer, trapper og garasjeplan
- Alenearbeid uten kollegaer i nærheten ved uhell
- Kjemikalier i renhold, bassengdrift og vedlikehold
- Brannsikkerhet, rømningsveier og ansvar som eier av byggverk
- Asbest og annet helsefarlig materiale i eldre bygningsmasse ved rehabilitering
- Koordinering av innleide håndverkere som arbeider i og på bygget
Lovgrunnlag
Paragrafene under gjelder i tillegg til de alminnelige kravene i arbeidsmiljøloven. Hver lenke går til lovdata, slik at du kan lese teksten selv.
Arbeidsmiljøloven §3-5
Plikt for arbeidsgiver til å gjennomgå opplæring i helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid
Hjemmelen for lederkurset. Utløses så snart eiendomsselskapet, borettslaget eller sameiet har ansatte.
Les paragrafen på lovdata →Internkontrollforskriften §5
Innholdet i det systematiske helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet. Krav til dokumentasjon
Mål, ansvarsfordeling, risikovurdering og avviksrutiner skal dokumenteres skriftlig. Dette er kjernen i borettslagets HMS-perm.
Les paragrafen på lovdata →Brann- og eksplosjonsvernloven §19
Sikkerhet i virksomhet
Virksomheten skal gi opplæring slik at arbeidsoppgaver kan utføres sikkert, og plikten ligger uttrykkelig hos ledelsen.
Les paragrafen på lovdata →Forskrift om brannforebygging §4
Kunnskap og informasjon om brannsikkerhet i byggverk
Eier av byggverk skal kjenne kravene til brannsikkerhet som gjelder for bygget. Det treffer borettslag og sameier direkte, også uten ansatte.
Les paragrafen på lovdata →Forskrift om utførelse av arbeid §17-1
Risikovurdering av arbeid i høyden
Vaktmesterarbeid på tak, stige og fasade er arbeid i høyden og skal risikovurderes før det utføres.
Les paragrafen på lovdata →
Hvem har hvilken plikt
- Arbeidsgiver, arbeidsmiljøloven §3-5
- I et eiendomsselskap er det daglig leder. I et borettslag eller sameie med ansatte utøves arbeidsgiverfunksjonen av styret, og i praksis er det styreleder som må sørge for at HMS-opplæringen er gjennomført og dokumentert. Verv i styret fritar ikke for plikten.
- Verneombud, arbeidsmiljøloven §6-1
- Verneombud skal velges ved hver virksomhet som omfattes av arbeidsmiljøloven. I virksomheter med færre enn 5 arbeidstakere kan partene skriftlig avtale en annen ordning. Terskelen ble senket fra 10 til 5 ansatte 1. januar 2024, og treffer mange små virksomheter i eiendom og borettslag. Verneombudet skal ha den opplæringen som er nødvendig, normalt 40 timer etter forskrift om organisering, ledelse og medvirkning §3-19.
- Arbeidsmiljøutvalg, arbeidsmiljøloven §7-1
- Arbeidsmiljøutvalg er obligatorisk når virksomheten jevnlig sysselsetter minst 30 arbeidstakere. Med mellom 10 og 30 ansatte skal utvalget opprettes når en av partene krever det. Medlemmene har samme opplæringskrav som verneombudet.
Vanlige spørsmål om HMS-kurs i eiendom og borettslag
Borettslaget vårt har én vaktmester. Må styreleder ta HMS-kurs?
Har laget ansatte, er laget arbeidsgiver etter arbeidsmiljøloven, og arbeidsgiverfunksjonen utøves av styret. Da gjelder §3-5, og i praksis er det styreleder som må ha gjennomgått opplæringen og kunne dokumentere det. Én ansatt er nok.
Vi kjøper vaktmestertjenester fra et firma. Gjelder kravet likevel?
Har laget ingen egne ansatte, er laget ikke arbeidsgiver, og §3-5 utløses ikke. Men laget er fortsatt eier av byggverket, med plikter etter brannregelverket, og har ansvar for å samordne med virksomheter som utfører arbeid i bygget. Mange styrer tar kurset likevel for å forstå hva de kan kreve av leverandøren.
Er HMS-permen fra forretningsfører nok?
En HMS-perm er dokumentasjon, ikke opplæring. Internkontrollforskriften §5 krever at risikovurdering, mål og rutiner foreligger skriftlig, og arbeidsmiljøloven §3-5 krever i tillegg at arbeidsgiver selv har gjennomgått opplæring. Permen dekker det første, ikke det andre.
Styret byttes hvert år. Må ny styreleder ta kurset på nytt?
Plikten følger den som utøver arbeidsgiverfunksjonen. Når styreleder byttes, er det den nye styrelederen som skal ha opplæringen. Et kursbevis fra forrige leder dokumenterer ikke at den sittende har kompetansen.
Relevant tilleggskurs
Brannvern og rømning · Fra 990 kr
Borettslag og sameier har plikter som eier av byggverk. Brannvernkurset dekker forebygging, slokkeutstyr, rømning og hva loven krever.
Åpne kursbeskrivelsenLes mer
Hvem må ta HMS-kurs for ledere? Stillinger som omfattes av §3-5
Hvem regnes som arbeidsgiver i loven, hvilke rolletyper er pliktige, og hva med styreleder, mellomledere, ENK og deltidsstillinger.
Krav til brannvernopplæring for bedrifter: hva må du ha?
Hva eier og bruker av et bygg faktisk plikter etter brann- og eksplosjonsvernloven og forskrift om brannforebygging, og hvordan du dokumenterer opplæringen ved tilsyn.
Risikovurdering for små bedrifter: mal, eksempler og hva loven krever
Hva en lovlig risikovurdering må inneholde, hvordan en enkel matrise ser ut, og når den må oppdateres.
Andre bransjer
Kom i gang
Start kurset gratis nå, eller se hvordan det ser ut når hele teamet skal gjennom.